Financieel plaatje zwembad de Waterman

Wateringen 23.10.2024 – De gemeenteraad heeft tijdens de raadsvergadering van 22 maart 2023 het amendement ‘voorstel tot besluitvorming over de toekomst van zwembad de Waterman’ aangenomen.

Op 4 september is de Raad naar aanleiding van dit amendement geïnformeerd over de financiële effecten van het recht van erfpacht van zwembad de Waterman. In de commissie MO zijn vervolgens vragen gesteld over de rekensystematiek.

Recht van Erfpacht
Bepaling dienst of levering
De vestiging van een recht van erfpacht wordt voor de btw aangemerkt als een levering, tenzij het totaal van de vergoeding/canon + btw lager is dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft.

O.b.v. de wettelijke regeling is de waarde van deze canon (inclusief btw) € 1.635.895. De waarde in het economische verkeer is de kostprijs plus btw van de onroerende zaak indien een onafhankelijke derde deze onroerende zaak zou realiseren op het tijdstip van de vestiging van het recht van erfpacht. De waarde in het economische verkeer is via een taxatierapport bepaald op € 2.960.000.

Nu de waarde van de canon (€ 1.635.895) lager is dan de waarde in het economische verkeer (€ 2.960.000), is voor de btw sprake van een dienst. Concreet betekent dit dat zwembad de Waterman overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Rekensystematiek
De waarde van de grond bedraagt € 705.000. Vervolgens wordt de waarde in het economische verkeer ad € 2.960.000 verminderd met de waarde van de grond ad € 705.000, dat resulteert in
een waarde van het erfpachtrecht ad € 2.255.000. De waarde voor de overdrachtsbelasting bij het vestigen van een recht van erfpacht is vervolgens € 2.255.000 plus € 1.351.980 (= de gekapitaliseerde waarde van de canon) = € 3.606.980. Deze waarde is hoger dan de waarde in het economische verkeer ad € 2.960.000. De maatstaf van heffing (dit is het bedrag waarover de overdrachtsbelasting mag worden geheven) mag niet hoger zijn dan de waarde in het economische verkeer. Dit betekent per saldo dat overdrachtsbelasting wordt geheven van 10,4% * € 2.960.000 = € 307.840.

Conclusie
Op basis van de fiscale rekensystematiek zal Stichting Waterman Natuurlijk! bij het vestigen van een recht van erfpacht €307.840,- aan overdrachtsbelasting moeten betalen. De grondwaarde en waarde in het economische verkeer zijn door een externe partij bepaald door middel van een taxatie.

Recht van opstal
Als alternatief zijn de financiële effecten bij het vestigen van een recht van opstal berekend. Hiervoor geldt de navolgende berekening: Uitgaande van een retributie van € 5.825, is de waarde van het opstalrecht + de waarde van de retributie in totaal € 2.331.016. Dit bedrag is lager dan de waarde in het economische verkeer ad € 2.960.000. Uitgangspunt is vervolgens het lagere bedrag. De verschuldigde overdrachtsbelasting bij het vestigen van een recht van opstal wordt dan 10,4% * € 2.331.016 = € 242.425.

Huurovereenkomst
Tijdens de frequente bestuurlijke overleggen met het bestuur van stichting de Waterman Natuurlijk! is de consequentie van het vestigen van zakelijke rechten besproken. De verschuldigde overdrachtsbelasting is een struikelblok voor de stichting. Vanuit de stichting is de vraag gesteld of een nieuw te vestigen huurovereenkomst voor 10 jaar of langer een mogelijke oplossing biedt.

Een huurovereenkomst gaat echter in tegen de geest van het amendement. Bij een huurovereenkomst wordt het eigendom door de gemeente (verhuurder) in gebruik gegeven aan stichting De Waterman Natuurlijk! (huurder), en gelden er voor beide partijen rechten en plichten.

Beheer en onderhoud
Om te komen tot uniformiteit wordt bij het afsluiten van een huurovereenkomst standaard het ROZ-model gebruikt met bijhorende demarcatie voor de huurder en verhuurder. Om in de geest van het amendement te handelen kan hiervan worden afgeweken. In dat geval komt het beheer en onderhoud volledig voor rekening van stichting de Waterman Natuurlijk!. Deze kosten zijn onderdeel van de businesscase van stichting de Waterman Natuurlijk!. Na oplevering zal een nieuw MJOP (meerjarenonderhoudsplan) worden opgesteld. De uitkomsten hiervan zal in de businesscase worden meegenomen. U zult hier nader over worden geïnformeerd.

Huursom
Bij het afsluiten van een huurovereenkomst is stichting de Waterman Natuurlijk! verplicht tot het leveren van een tegenprestatie, in dit geval het betalen van huur. Omdat de Wet Markt en Overheid gemeenten verplicht om oneerlijke concurrentie door de overheid te voorkomen als zij economische activiteiten uitvoert, moet de huurprijs kostprijsdekkend zijn. Het afwijken van het standaard ROZ-model heeft ook effect op de berekening van de kostprijsdekkende huur. Omdat minder integrale kosten doorbelast hoeven te worden zal de kostprijsdekkende huur lager uitvallen.

Om echter zeker te zijn of een nieuw te vestigen huurovereenkomst voor stichting de Waterman Natuurlijk! mogelijk is zal een juridische en financieel analyse uitgevoerd moeten worden. Hierbij zal ook nader worden onderzocht of het Didam-arrest nog aanvullende eisen stelt.

Vervolg
Zoals in de commissie MO besproken zal een alternatief voorstel aan de gemeenteraad worden aangeboden. Dit zal naar verwachting in januari 2025 plaatsvinden.