Westland 12.12.2013 – De fractie WV-Leo 2.0 heeft B&W vragen gesteld inzake bewoning woningen Westland door meerdere personen.
Ingevolge het bepaalde in artikel 26 van uw “Reglement van Orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de Raad”, beantwoorden zij deze vragen als volgt:
Vraag 1
Wanneer neemt het college aan dat sprake is van een kamerverhuurbedrijf danwel pension en dat bewoning van een pand in strijd is met de bestemming als woning? Dit zowel in geval er sprake is van een agrarische bedrijfswoning alswel van een burgerwoning.
Antwoord 1
De vraag of het gebruik van een woning in strijd is met het bestemmingsplan, moet per bestemming(splan) worden beantwoord. De gebruiksmogelijkheden van een woning kunnen per bestemming(splan) verschillen.
In het bestemmingsplan Glastuinbouwgebied Westland is bepaald dat woningen met de bestemming “wonen” (burgerwoningen) mogen worden gebruikt voor de huisvesting van één huishouden. In deze gevallen mag er geen sprake zijn van bewoning door los van elkaar staande personen die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen, noch van verhuur van deze kamers aan die personen. Kamerbewoning is voor gronden en bouwwerken met deze bestemming in dit bestemmingsplan dan ook expliciet uitgesloten.
Woningen met de bestemming “agrarisch – glastuinbouw” (agrarische bedrijfswoningen) daarentegen, mogen worden gebruikt voor zowel de huisvesting van een huishouden van de ondernemer, alsook het bij dat bedrijf werkzame personeel. Op deze bestemming is groepswonen door bijvoorbeeld arbeidsmigranten dus wel toegestaan op grond van het bestemmingsplan.
In de bestemmingsplannen voor de kernen is de regeling weer anders. Recente bestemmingsplannen als kern Monster, De Lier, Naaldwijk en ’s-Gravenzande kennen namelijk niet de beperking dat woningen met de bestemming “wonen” alleen voor de huisvesting van één huishouden mogen worden gebruikt. In deze bestemmingsplannen is “wonen” namelijk niet gedefinieerd. Ook is niet opgenomen dat wonen alleen mag in een woning die bestemd is voor één huishouden. Dit heeft tot gevolg dat, op grond van deze bestemmingsplannen, diverse woonvormen zijn toegestaan op de bestemming “wonen”, waaronder de verhuur van kamers aan individuele huurders. Dit volgt ook uit jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraak van 21 november 2012, zaaknummer 201202349/1/A1).
In de bestemmingsplannen is een bepaling opgenomen dat bij elke ontwikkeling (datgene dat opnieuw is ontstaan, ontworpen en gemaakt) de normering vanuit het Westlands Verkeer- en Vervoersplan (WVVP) van toepassing is.
Voor een pension geldt dat de verblijfsduur per persoon korter is dan één week en dat er geen eigen voorzieningen aanwezig zijn zoals een keuken. Het omzetten van een woning naar een pension is niet mogelijk in het bestemmingsplan. Als een woning voor kamerverhuur wordt gebruikt, wordt dit gedefinieerd als kamergewijze verhuur en niet als pension. Het verblijven in een pension valt onder de bestemming “logies” en niet onder de bestemming “wonen”.
Vanzelfsprekend geldt in alle gevallen waarin er sprake is van kamerverhuur of pension dat de woonomstandigheden moeten voldoen aan de technische voorschriften uit het Bouwbesluit. De veiligheid en acceptabele woonomstandigheden van de bewoners moet gewaarborgd zijn.
In het Bouwbesluit (artikel 1.1) staat de definitie van de woonfunctie voor kamergewijze verhuur. Er is sprake van kamergewijze verhuur als er verhuur in een woning plaatsvindt aan vijf of meer wooneenheden. De wooneenheden mogen gezamenlijke functies delen. Een wooneenheid is een gedeelte van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur dat is bestemd voor afzonderlijke bewoning. In een wooneenheid kan dus meer dan één persoon verblijven. Meerdere personen in een woning wil niet altijd zeggen dat er sprake is van kamergewijze verhuur.
Hoe toetsen we dit als gemeente?
Een wooneenheid maakt gebruik van een afzonderlijk deel van de woonfunctie, dit is meestal een al dan niet gedeelde slaapkamer. Tijdens een controle wordt vastgesteld of er meer dan vier afzonderlijke slaapkamers in de woning gebruikt worden. Als er bijvoorbeeld in de woonkamer geslapen wordt, betreft dit ook een wooneenheid.
Vraag 2
Is het college bereid om bij bewoning door een aantal los van elkaar staande personen op te treden in geval van aantoonbare overlast omdat sprake is van verboden kamerverhuur?
Antwoord 2
Als er sprake is van een vorm van bewoning die in strijd is met de van toepassing zijnde regelgeving dan zijn wij bereid om handhavend op te treden. Wel moet op voorhand worden bekeken wie bevoegd gezag is (gemeente of de politie).
Alleen onder bijzondere omstandigheden kunnen wij afzien van handhaving. Bijvoorbeeld als er concreet zicht is op legalisatie of als de gevolgen van handhavend optreden onevenredig zijn in verhouding tot de met handhaving te dienen doelen.
Als er geen sprake is van bijzondere omstandigheden, zullen wij handhavend optreden, maar niet eerder dan nadat we hebben gesproken met de verhuurder(s), overtreder(s) en diegenen die overlast ervaren. Wij zoeken namelijk altijd eerst naar de mogelijkheden voor een minnelijke oplossing, voordat wij een formele handhavingsprocedure starten.
Vraag 3
Is het college het met de fractie van Westland Verstandig-Leo 2.0 eens dat bij kamerverhuurbedrijven eerst onttrekking aan de woonbestemming moet plaatsvinden alvorens er eventueel toestemming gegeven kan worden voor een kamerverhuurbedrijf?
Antwoord 3
Zoals bij vraag 1 aangegeven, is de verhuur van kamers aan individuele huurders in sommige gevallen toegestaan op grond van het bestemmingsplan. In die gevallen is er geen afzonderlijke planologische toestemming (zoals een omgevingsvergunning) vereist om een woning te mogen gebruiken ten behoeve van de (ver)huur. In gevallen waarin de verhuur op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan, is wel een planologische toestemming vereist voor het toestaan van kamergewijze verhuur.
Verder moet in sommige gevallen een onttrekkingsvergunning worden verleend, dit is geregeld in de Regionale Huisvestingsverordening. In de Regionale huisvestingsverordening van het Stadsgewest Haaglanden is geregeld dat als een woning aan de woonvoorraad wordt onttrokken voor kamergewijze verhuur er een onttrekkingsvergunning moet worden aangevraagd. Dit is echter alleen noodzakelijk als de woning een waarde heeft van minder dan € 250.000,-. Boven deze grens is er geen onttrekkingsvergunning nodig.
Vraag 4
Is het college bereid om op grond van de APV op te treden tegen overlast die bewoning teweeg brengt? Hoeveel verzoeken tot handhaving zijn voor dit soort gevallen al bij uw college binnengekomen? Wat heeft uw college naar aanleiding van die verzoeken gedaan? Lopen er procedures op dit punt bij de gemeente? Zo ja hoeveel en hoe zijn deze verder afgewikkeld?
Antwoord 4
Wanneer melding wordt gedaan van overlast, wordt de melding altijd serieus genomen en wordt uitgezocht wat er aan de hand is. Meldingen kunnen bij de gemeente of bij de politie binnenkomen
Wij hebben op dit moment één handhavingsverzoek m.b.t. bewoning door arbeidsmigranten ontvangen. Naar aanleiding van dit verzoek hebben wij contact opgenomen met de verzoeker en ook met de verhuurder. Dit gesprek heeft ertoe geleid dat de verhuurder heeft besloten om de arbeidsmigranten op een andere plaats te huisvesten.
De arbeidsmigranten zijn inmiddels verhuisd. De afhandeling van het handhavingsverzoek loopt op dit moment nog.
Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Westland,
de secretaris, de burgemeester,
|
M. van Beek |
J. van der Tak |