Westland 14.11.2014 – De fractie Westland Verstandig heeft B&W vragen gesteld over de positie van eigenaren agrarische bedrijfswoningen,…
waarvan het gebruik thans gedoogd wordt in afwachting van reconstructie. Ingevolge het bepaalde in artikel 26 van uw “Reglement van Orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de Raad van de gemeente Westland 2013”, beantwoorden wij deze vragen als volgt:
Vraag 1
Om hoeveel woningen gaat het in Westland waarvan de eigenaren een gedoogbesluit hebben ontvangen, dat wil zeggen ze mogen de agrarische woning blijven gebruiken voor bewoning totdat reconstructie zich aandient?
Antwoord 1
Van de ca. 3.800 woningen in duurzaam glastuinbouwgebied van Westland zijn er nog ca. 1.550 die als agrarische bedrijfswoning zijn aangemerkt. Deze behoren toe aan ca. 800 glastuinbouwbedrijven. Van deze agrarische bedrijfswoningen liggen nog zo’n 750 zodanig dat die de duurzame structuur voor moderne glastuinbouw zouden kunnen frustreren. In het kader van het project “Woningen Buitengebied” zijn tussen 2005-2007 ca. 100 verzoeken tot wijziging van de bestemming, tot burgerwoning, niet gehonoreerd. De wijziging van de bestemming van deze woningen is geweigerd, omdat deze niet voldeden aan de in dit project gestelde voorwaarden, waarbij de ligging van de woning het belangrijkste criterium was.
De aanvragers van de woningen die in dit project niet gehonoreerd zijn en in de tussenliggende bestemmingsplannen Glastuinbouwgebied Westland en Glastuinbouwgebied Boomawatering eveneens niet gehonoreerd zijn (voor zover bekend nog 42 stuks) zijn nog in het bezit van een brief. Zie voor de tekst bijlage 1:
De aanvragers van de verzoeken tot wijziging die nadien zijn geweigerd hebben niet meer een dergelijke brief ontvangen. Het is echter niet zo dat andere eigenaren/gebruikers die niet een dergelijke brief hebben ontvangen zijn gesommeerd de woning te verlaten. Met uitzondering van de bekende constateringsbrieven zijn door ons college geen concrete handhavingsacties gestart en vindt eerdere geconstateerde strijdige bewoning nog steeds plaats.
Opgemerkt wordt dat het hier niet gaat over een officieel gedoogbesluit, want een dergelijk besluit kan slechts onder voorwaarden worden toegepast en bovendien worden er meerdere eisen aan een dergelijk besluit gesteld. Zo moet het besluit o.a. gepubliceerd worden (dat is in casu niet gebeurd) en geldt er een bezwaar en beroepsmogelijkheid (is hier niet het geval).
Vraag 2
Welke termijn wordt gesteld waarbinnen reconstructie moet plaatsvinden? Gezien de huidige malaise in de tuinbouw wordt er weinig aan schaalvergroting gedaan en dat betekent een tergende onzekerheid voor de betreffende personen die ook niet kunnen investeren in de betreffende woning omdat er teveel onzeker is?
Antwoord 2
Er is geen termijn gesteld. Dit heeft als reden dat niet te voorspellen is wanneer reconstructie gaat plaats vinden (vandaag, morgen of over enkele jaren). De woningen voldoen niet aan de voorwaarden voor omzetting. Indien de woning de duurzame structuur frustreert behoort omzetting niet tot de mogelijkheden, maar er zijn ook woningen die de duurzame structuur niet frustreren, maar waarvan de eigenaren weigeren aan de andere voorwaarden te voldoen; bijvoorbeeld teveel aan gronden (meer dan 1.000m2) en te veel/grote bijgebouwen. Verder zijn er ook heel veel agrarische bedrijfswoningen die strijdig worden bewoond maar waarvoor door de eigenaren (ondanks het project Woningen Buitengebied Westland en de oproepen in het kader van het bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Westland”) nooit een verzoek tot wijziging is ingediend. Op 22 juli 2008 heeft het college bij de vaststelling van de “Nota aanpak strijdigheden Glastuinbouwgebied Westland” besloten dat woningen die na de peildatum van het bekendmaken van het Raamplan strijdig bewoond zijn, onderwerp zijn van handhavend optreden.
Het moment dat reconstructie aan de orde is, is inderdaad onzeker. Echter, de (vorige) eigenaar heeft bewust gekozen zijn glastuinbouwbedrijf te verkopen zonder de aan het bedrijf gekoppelde woning. Dat de eigenaar/gebruiker nog een tijd in de agrarische bedrijfswoning kan blijven wonen is een gevolg van de keuze van Westland om bewoners het handhaafmoment te koppelen aan noodzakelijke beschikbaarheid van de woning of gronden, te weten het moment dat herstructurering zich aandient. De eigenaar/gebruiker van de agrarische bedrijfswoning weet al geruime tijd dat het moment van reconstructie er een keer aankomt. Het staat deze eigenaar vrij om aan de woning onderhoud te verrichten waarvoor geen omgevingsvergunning noodzakelijk is en/of te verplaatsen als burgerwoning naar een locatie waar de duurzame structuur niet gefrustreerd wordt.
Door de woning te verplaatsen kan de eigenaar ook katalysator voor herstructurering zijn in plaats van afwachten tot iemand komt kopen. In de weg liggende woningen met eigenaren die zich blijven verzetten en onredelijke eisen bij verkoop stellen vormen een belangrijke factor waardoor glastuinbouwondernemers juist buiten Westland gaan investeren. Goede kavels van voldoende omvang met een goede oriëntatie en lengte/breedte verhoudingen zijn zeer beperkt door onder andere in de weg liggende woningen, wegen en watergangen, alsmede strijdig gebruik van gronden en opstallen.
Vraag 3
Welke rol speelt de gemeente bij mogelijke verwerving door de tuinder die wil gaan reconstrueren? Naar verluidt worden de betreffende eigenaren niet echt zorgvuldig behandeld door degene die wil reconstrueren?
Antwoord 3
De gemeente speelt geen rol bij de mogelijke verwerving. Het betreft immers een privaatrechtelijke overeenkomst tussen twee partijen. Alleen in de zogenaamde prioritaire glastuinbouwgebieden, “Poelzone” en “Boomawatering”, is een onafhankelijke gebiedsbemiddelaar werkzaam die kan bemiddelen tussen de verschillende partijen en hen kan ondersteunen bij het maken van keuzen. Evenals het verstrekken van subsidie is de inzet van een onafhankelijke gebiedsbemiddelaar een instrument om te komen tot een herstructurering van het gebied. In de overige gebieden is dit niet het geval.
De gemeente heeft bij herstructureringsprocessen in beginsel een informerende rol. Zo kan de gemeente eigenaren en potentiële kopers informeren over de bestuursrechtelijke status van gebruiks- en bouwmogelijkheden die invloed hebben op de taxatiewaarde van de woning. Vanzelfsprekend is de gemeente behulpzaam bij het in kaart brengen van de kansen en bedreigingen in een gebied en de ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de beoordeling van vooroverlegverzoeken en quick scans voor ontwikkelingen in het glastuinbouwgebied wordt zoveel mogelijk helderheid gegeven over de vraag of een woning voor wijziging van de bestemming in aanmerking kan komen of niet of dat medewerking kan worden verleend aan de uitplaatsing van de woning. Opgemerkt wordt dat agrarische bedrijfswoningen na uitplaatsing op de nieuwe locatie ook nog de bestemming ”Wonen” verkrijgen. Wanneer een strijdig bewoonde agrarische bedrijfswoning herstructurering van de glastuinbouw in de weg ligt en de eigenaar van deze woning deze woning niet wil verkopen of hiervoor onevenredige prijs vraagt kan een belanghebbende ondernemer de gemeente verzoeken om handhaving tegen de illegale bewoning in verband met een voorgenomen herstructurering.
.jpg)
Vraag 4
Is uw College bereid om een meer bemiddelende rol te spelen zodat de eigenaren van de betreffende woningen niet alleen meer zekerheid over hun positie hebben, maar ook meer zekerheid en meer zicht hebben op een redelijke vergoeding bij eigendomsoverdracht?
Antwoord 4
Het is niet aan gemeente om deze rol op zich te nemen. Deze rol ligt bij makelaars, het meldpunt herstructurering van LTO en eventueel een gebiedsbemiddelaar.
De gemeente neemt ingeval van een verzoek tot handhaving en/of reconstructie wel in overweging of verwerving op redelijke en billijke wijze is betracht alvorens beslist wordt om de voorwaarde van de “gedoogde” bewoning te laten vervallen. De positie van de eigenaar is daarentegen glashelder. Er is bewust gekozen om te gaan of blijven wonen in een agrarische bedrijfswoning en indien omzetting niet tot de mogelijkheden behoort, beëindigt de bewoning van de woning op een zeker moment. Daarnaast komt het ook zeer regelmatig voor dat niet de eigenaar zelf de woning strijdig bewoont, maar dat deze de woning strijdig laat bewonen door verhuur van de woning aan niet-agrariërs. Ook in deze situatie wordt niet actief gehandhaafd, maar wordt dit afhankelijk gesteld van een herstructureringsinitiatief. De praktijk leert dat de eigenaren van de betreffende woningen zeer goed op de hoogte zijn van hun rechten en plichten en zich uitstekend laten vertegenwoordigen bij hun onderhandelingen door makelaars.
Vraag 5
Kan uw College aangeven wat het betekent voor degene die reconstrueert als hij de woning verwerft? Hij kan die woning dan toch inwisselen voor een woning elders in Westland? Is dat juist?
Antwoord 5
Iedere in de weg liggende woning die gesloopt wordt ten behoeve van herstructurering of schaalvergroting kan worden uitgeplaatst naar een geschikte locatie en daar een bestemmingswijziging naar “Wonen” krijgen. Dit geldt niet alleen voor degene die reconstrueert, maar ook voor de eigenaar van de woning, als daar door beide partijen in de onderhandelingen voor wordt gekozen. Uiteraard mag elke woning (lees “woonrecht”) maar één keer uitgeplaatst worden. Het beleid is er namelijk op gericht om geen extra woning in het duurzame glastuinbouwgebied toe te staan. Het is aan de koper en verkoper om af te spreken wie van het woonrecht gebruik wil maken. Omdat woonrechten ook wel via makelaars verhandeld worden is het ook mogelijk hieraan waarde toe te kennen.
Vraag 6
In hoeverre controleert uw gemeente of de tuinder die wil reconstrueren een reëel bedrag betaalt voor de betreffende woning?
Antwoord 6
Gemeente neemt ingeval van verzoek tot handhaving en/of reconstructie in overweging of verwerving op redelijke en billijke wijze is betracht alvorens beslist wordt om de voorwaarde van “gedoogde” bewoning te laten vervallen. In geval van discussie om de prijs van verwerving, kan altijd nog een taxatie door een onafhankelijke taxateur worden uitgevoerd. De praktijk leert overigens dat glastuinbouwondernemers vrijwel altijd bovenop de getaxeerde (agrarische) waarde een ruime “plus” moeten betalen om deze woningen te kunnen verwerven.
Feit is echter dat de grondprijzen als gevolg van de crisis veranderd zijn en er geen hoge prijzen meer betaald kunnen worden om woningen te saneren. De stichtingskosten van een nieuw glastuinbouwcomplex wordt hierdoor en in relatie tot de lage rendementen in de glastuinbouw verhoudingsgewijs veel te hoog en de banken financieren dit niet meer. Eigenaren van dergelijke woningen dienen zich bewust te worden van deze waardevermindering, die vaak resulteert in meer dan een halvering van de waarde ten opzichte van ca. 8 jaar geleden.
Vraag 7
Is uw College bereid om hier een leidende rol in te gaan spelen om te voorkomen dat de eigenaren van de agrarische woningen waarvan het gebruik gedoogd wordt in een volstrekt afhankelijke situatie terecht komen van degene die wil reconstrueren?
Antwoord 7
De eigenaar heeft zich zelf in deze situatie geplaatst door het bedrijf te verkopen en in de woning te blijven wonen of door als burger een agrarische bedrijfswoning te kopen. De eigenaar is per definitie niet geheel afhankelijk. Immers, eigenaar kan zelfstandig besluiten de woning uit te plaatsen. De plek waar naartoe is in Westland vrij, onder de voorwaarde dat deze de duurzame structuur voor de Westlandse glastuinbouw niet frustreert.
Vraag 8
Is uw College eventueel bereid een driepartijen overeenkomst te maken waarbij de gemeente zorgt voor een kavel in het betreffende gebied dat buiten de reconstructie staat en daardoor kan garanderen dat de vertrekkende eigenaar van de agrarische woning ook op een redelijke wijze gecompenseerd wordt voor zijn woning?
Antwoord 8
Ingeval gemeente zich aan een dergelijk overeenkomst zou binden is de gemeente er aan gehouden om gronden te verwerven ten behoeve van uitplaatsing van woningen. Deze gronden zouden vervolgens voor kostprijs vermeerderd met bijkomende kosten, zoals bouwrijpkosten, voorzieningen (gas, water, elektriciteit), eventuele infrastructurele aanpassingen (ontsluiting) en rente moeten worden verkocht.
Daarbij moet een contract gesloten worden met de eigenaar voor de achter te laten gronden, onder voorwaarde van verkoop met agrarische prijs (ten tijde van verkoop). Voor dergelijke (voor-)investeringen zijn geen middelen beschikbaar gesteld in het CWP. Tot slot wordt opgemerkt dat een dergelijke “uitplaatsingsregeling” een beperking kan opleveren ten aanzien van de vrije(re) keuze voor een locatie. Immers, als deze keuze niet wordt ingeperkt blijft de gemeente met de gronden zitten.
Vraag 9
Bestaan er beleidsinstructies binnen de gemeente voor de medewerkers van de gemeente die met de uitvoering van het vorenstaande belast zijn?
Antwoord 9
Gemeente dient te handelen conform gestelde wet- en regelgeving zoals de Wet ruimtelijke ordening (bestemmingsplan) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (o.a. het bouwen van bouwwerken).
Vraag 10
Opvallend is dat er nogal wat verschillende mededelingen gedaan worden aan betreffende eigenaren. Is uw College bereid om een en ander nog eens goed te bezien en eventueel duidelijke schriftelijke instructies te geven aan de medewerkers die bezig zijn met deze problematiek?
Antwoord 10
Vanzelfsprekend is het van belang dat burgers goede en eenduidige informatie ontvangen van de gemeente, zeker in gevallen die ingrijpend en emotioneel beladen zijn. Juridisch gezien zijn dit soort zaken vaak zeer gecompliceerd. Dit is met name zo in gevallen waarin er een verschil in inzicht is of er sprake is van een vergroting of wijziging van geconstateerde strijdigheden. Bovendien hebben deze dossiers vaak een hele lange voorgeschiedenis.
De in de vraag benoemde “verschillende mededelingen” zou kunnen worden opgevat als dat er sprake is van tegenstrijdige mededelingen. Wij herkennen dit niet. In geval van een controlebezoek, toezicht en handhaving van illegale en/of strijdige situaties is soms niet alle informatie direct beschikbaar, terwijl er op dat moment sprake is van een acute informatiebehoefte van de overtreder. In dergelijk gevallen zal echter toch terughoudend moeten worden omgegaan met mededelingen. Er vindt daaropvolgend terugkoppeling en overleg plaats tussen medewerkers van bouwtoezicht en andere vakafdelingen, waarbij informatie wordt uitgewisseld en procedures in gang gezet kunnen worden. Er is ons inziens geen aanleiding om schriftelijke instructies op te stellen
Wij gaan ervan uit uw vragen met deze brief te hebben beantwoord.
Burgemeester en wethouders van Westland,
de secretaris, de burgemeester,
M. van Beek J. van der Tak